CATASTRO MULTIPROPÓSITO. EL ESTADO TIENE RAZÓN, PERO AL MISMO TIEMPO ESTÁ EQUIVOCADO.
El Gobierno tiene razón y el Catastro Multipropósito es necesario para modernizar el país, pero su indebida implementación está generando incrementos abruptos en avalúos que se traducen en mayor valor del impuesto predial. El problema no es la actualización, sino su uso como ajuste fiscal inmediato sin considerar la capacidad real de pago. Esto produce una situación crítica: riqueza en papel, pero falta de liquidez para pagar. La solución no es desmontar la política, sino aplicarla con gradualidad y equidad.
El 9 de abril de 2026 se iniciaron bloqueos en la movilidad de varios departamentos de Colombia, motivados por el descontento ante el incremento de los avalúos catastrales y el impuesto predial a pagar.
El impuesto predial en Colombia es un tributo anual de orden municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles para financiar gastos locales. Se causa el 1º. de enero y es obligatorio para propietarios. La base gravable es el avalúo catastral actualizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), o en su defecto, por los gestores catastrales habilitados como Catastro Bogotá, Medellín, Cali, o algunas agencias departamentales.
El Catastro Multipropósito en Colombia es un sistema de información moderno que actualiza y gestiona los datos físicos, jurídicos y económicos de los predios (rurales y urbanos) a nivel nacional. La Ley 2294 de 2023 definió la gestión catastral como servicio público y reforzó el papel del IGAC como máxima autoridad catastral nacional. La idea es compatible con experiencias del Banco Mundial que aprobó en noviembre de 2025 un préstamo de US$100 millones para ampliar la implementación del Catastro Multipropósito. Se busca que los inmuebles reflejen su valor fiscal real y se supere el atraso, ya que en algunos casos se encuentran inmensas extensiones de tierra pagando cifras ridículas.
En febrero de 2026 el IGAC informó que había 326 municipios con catastro multipropósito actualizado, más de 44 millones de hectáreas con información catastral actualizada, 75 millones de hectáreas con valores del suelo actualizados y 859 municipios con reducción del rezago en valores del suelo.
El conflicto se origina en el artículo 49 que ordenó al IGAC adoptar metodologías y modelos de actualización masiva de valores catastrales rezagados, por una sola vez, por lo cual la Resolución 2057 de 2025 del IGAC sostuvo que en 527 municipios existía un rezago superior a cinco años, que los avalúos no respondían a la realidad del mercado y que ello afectaba las finanzas municipales; por eso dispuso por una sola vez en 2026, un reajuste de los avalúos rurales formados o actualizados antes de 2018.
El dilema surge cuando una decisión de alto impacto fiscal y social se implementa en un contexto de alta sensibilidad política y electoral.
El debate ha sido rápidamente capturado por intereses políticos en el contexto electoral. Hacendados disfrazados de campesinos y jefes de debate electoral bloqueando carreteras. En Usaquén se bloqueó la vía antes de recibirse la factura de cobro del impuesto.
La protesta estalló en medio de una política pública técnicamente bien sustentada, pero que en la práctica, está golpeando abruptamente el bolsillo de miles de ciudadanos.
El Gobierno y el IGAC insisten en que el Catastro Multipropósito es una herramienta moderna, necesaria y alineada con estándares internacionales. Y tienen razón. El problema no es el catastro. El problema es lo que se está haciendo con él. Porque lo que hoy está ocurriendo en el país no es simplemente una actualización técnica. Es otra cosa: un ajuste masivo de avalúos que, en los hechos, se traduce en una presión fiscal inmediata, desproporcionada y socialmente explosiva.
El argumento oficial es impecable en el papel, pero constituye una ficción técnica. Las palabras: no es actualización, es ajuste. No hay aumento automático del impuesto. Todo está dentro de la ley. La competencia es municipal. Le corresponde resolver a los Concejos Municipales. El hecho: hay que pagar.
Pero esa narrativa oficial se derrumba frente a la realidad de los propietarios que deben asumir el pago del tributo. El ciudadano no vive en la teoría jurídica. Vive en la práctica cotidiana y lo que ocurre es esto: llega la factura de cobro y una nueva valoración de su predio multiplicada y una obligación de pago que no estaba prevista.
El conflicto revela un problema estructural: el sistema está gravando el valor patrimonial del inmueble como ingreso disponible. Se configura así un absurdo económico -riqueza en papel, pobreza en caja- en el que el contribuyente aparece como más rico en los registros, pero no tiene liquidez real para cumplir la obligación tributaria. Particularmente en el sector rural, donde los ingresos son inestables y la rentabilidad en ocasiones es baja, esta desconexión entre avalúo y capacidad de pago convierte el impuesto predial en una carga potencialmente desproporcionada, lo que en la práctica configura una tributación anticipada sobre riqueza no realizada.
Así las cosas, el resultado en muchas oportunidades es el de personas “ricas” en avalúo, pero sin dinero suficiente para pagar el impuesto. Cuando un propietario no puede pagar el impuesto, solo tiene tres opciones: endeudarse, incumplir o vender. Y cuando vende, lo hace en condiciones de presión.
El error consiste en que los municipios no han reconocido que una cosa es saber cuánto vale la tierra y otra muy distinta es cobrar inmediatamente como si esa valorización fuera realizable. En resumen, el gobierno nacional acierta en la actualización de los valores prediales, pero los municipios se equivocan al determinar el impuesto a pagar.
El Estado tiene razón, pero al mismo tiempo está equivocado. Frente al contribuyente el Estado es un solo, así no sean lo mismo el gobierno nacional y los municipios. Sí, Colombia tenía un rezago catastral enorme, en particular en el campo. Sí, había inequidades en el impuesto predial. Sí, era necesario actualizar. Pero de ahí a hacer correcciones masivas sin transición suficiente hay mucho trecho.
Tener razón en el diagnóstico no explica equivocarse en la ejecución. Si bien es cierto que las movilizaciones, en tiempo de campaña electoral, han sido objeto de una burda manipulación política por parte de la oposición, ponen de manifiesto un síntoma y son una señal de alarma. Cuando una política técnicamente correcta genera rechazo masivo, se está perdiendo legitimidad, y sin legitimidad, ninguna política pública es sostenible.
El tema genera un interrogante: ¿puede una política fiscal ser legal y al mismo tiempo profundamente injusta? La respuesta es afirmativa y aquí encontramos un hueco negro en el sistema democrático.
Para predios de engorde, se requiere aplicar el criterio del mayor y mejor uso. Es un principio que determina el valor por el uso más rentable, razonable y probable de un terreno, el cual debe ser legalmente permitido, físicamente posible, financieramente viable y resultar en el máximo valor. En algunos países se aplica para estimular un uso productivo de la tierra, ya que el valor del impuesto a pagar se establece bajo la suposición de que la tierra está siendo utilizada para generar el mayor y más rentable uso.
El presidente Gustavo Petro viene insistiendo en pedir a alcaldes y concejos municipales, reducir el impuesto predial a campesinos y estratos bajos, aumentando la carga a grandes propietarios y tierras improductivas. El presidente responsabiliza a las autoridades locales por las alzas, mientras que Fedemunicipios declara que los aumentos derivan del Catastro Multipropósito impulsado por el Gobierno. Ambos tienen razón. Es una cadena de responsabilidades compartidas.
Según lo dispuesto en el numeral 7 del artículo 313 de la Constitución Política y en el artículo 29 de la Ley 1454 de 2011, existe una autonomía territorial en cabeza de los municipios y les corresponde la reglamentación de los usos del suelo y la expedición de los planes de ordenamiento territorial.
La labor de reglamentar los usos del suelo, incluyendo el impuesto predial, es propia de la autonomía territorial y no puede ser suplantada por otras autoridades. Punto para Petro. Pero ya hemos visto que es el IGAC quien lidera la determinación del valor catastral. Punto para Fedemunicipios. Pero el gremio de los municipios enfrente serios cuestionamientos por sus aparentes vínculos con dos empresas: DICITEC S.E.M. y MASORA, importantes contratistas de servicios catastrales que mantienen cuestionables contratos con numerosos municipios.
La Corte ha dicho desde antiguo que las etapas de formación, conservación y actualización catastral deben observar el debido proceso y en sede de tutela se ha reiterado que los errores en avalúo o liquidación deben ser controvertidos por las vías administrativas y contenciosas idóneas. los municipios deben acatar la legislación vigente que establece límites al crecimiento del impuesto predial que en muchos casos no están siendo percibidos como efectivos por los contribuyentes.
El Catastro Multipropósito es una buena idea, probablemente indispensable, pero mal implementado puede convertirse en lo contrario de lo que promete. En vez de ordenar, desordena; en vez de fortalecer, fractura; en vez de generar equidad, profundiza desigualdades. El problema no es la actualización catastral; el riesgo es convertirla en un mecanismo de tributación anticipada sobre riqueza no realizada.
Si el Gobierno quiere salvar esta política, lo cual sería acertado, necesita tomar decisiones urgentes: separar claramente el catastro de la carga tributaria inmediata. Introducir una verdadera gradualidad más allá de los topes formales. Reconocer la diferencia entre valor y capacidad de pago. Adoptar tratamientos diferenciales para el sector rural, beneficiando a campesinos y estratos bajos. Y abrir un debate público sobre el modelo de valoración. Ojalá sea pronto.
El Catastro Multipropósito puede ser una herramienta de equidad o un detonante de conflicto social. La diferencia no está en la técnica, sino en la capacidad del Estado de aplicarla sin romper el equilibrio entre eficiencia fiscal y justicia social.